Se vende "A precio de terreno": No todo lo que brilla es oro

Una frase que veo con frecuencia en muchos carteles , avisos en las calles y videos o reels en las diferentes redes sociales es: “Se vende a precio de terreno”.

Y aunque suena como la oportunidad del año, en la realidad como dice el adagio "No todo lo que brilla es oro". Desde mi experiencia como agente inmobiliario, detrás de ese provocativo título hay cuatro posibles escenarios:

1. El valor está en el suelo, no en la área construida. En distritos como Jesús María, Pueblo Libre o Lince donde el precio por m² ha subido más que el valor de las edificaciones, el terreno llega a representar hasta el 70 % del valor total según la Sociedad de Tasadores del Perú. De hecho, la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO, 2024) indica que casi el 18 % de las compraventas de casas en los últimos dos años respondieron a esta lógica: el comprador paga por la ubicación, no por la casa.

2. Construcciones deterioradas o antiguas. Son inmuebles con estructuras de varios daños o dañadas que en la mayoría de veces para ser habitadas requieren remodelaciones profundas o incluso demoliciones. Para quien sabe evaluar costos y riesgos (inversionistas) o personas que están bien asesoradas, aquí puede existir una gran oportunidad de plusvalía a mediano plazo.

3. Necesidad de vender rápido. Hay propietarios que, por urgencia financiera, vieje o mudanza, bajan el precio al valor del terreno aunque la casa esté en buenas condiciones. En este escenario, el comprador con liquidez (efectivo) puede encontrar oportunidades únicas si actúa con rapidez y criterio.

4. Marketing disfrazado. Y no nos engañemos: también hay casos donde el “precio de terreno” es solo un gancho publicitario. El valor sigue incluyendo parte o el total de la construcción, aunque el anuncio grite lo contrario.

   
   

Identificar en donde estás pisando es clave para no dejarse llevar por el gran caramelo hecho cartel. A partir de aquí viene lo más importante: ¿conviene comprar en estas condiciones?, ¿qué riesgos hay si quiero hacerlo con crédito hipotecario?, ¿y qué revisar con lupa antes de firmar cualquiero documento?

¿Cómo funciona si quiero comprar?

Aquí es donde la experiencia marca la diferencia:

• Si tienes efectivo:

  • Puedes negociar mejor y luego invertir en demoler o construir según tu proyecto.

  • Es la opción más conveniente para este tipo de operaciones.

• Si necesitas un crédito hipotecario:

  • Los bancos son más estrictos. Si la construcción está muy deteriorada, la entidad financiera puede negarse a financiar o pedirte un monto fuerte de inicial, porque la edificación (que funciona como garantía) tiene poco valor.

• Si buscas mudarte pronto:

  • Puede no convenir. Lo más probable es que debas asumir remodelaciones profundas o empezar desde cero.

    
    

¿Cuándo no conviene?

• Si el precio que te piden no está alineado con los valores por m² de la zona. Para ello necesitas un buen agente inmobiliario que te elaboré un análisis comparativo de mercado.

• Si no tienes un presupuesto adicional para la demolición o remodelación.

• Si no tienes claro el tipo de uso o zonificación que te permitirá la municipalidad (hay terrenos que no son aptos para todo).

  
  

¿Cómo comprobar que el precio realmente es solo por el terreno?

1. Pide una tasación profesional independiente o respáldate de un buen agente inmobiliario con experiencia.

2. Verifica la zonificación en la municipalidad para saber qué se puede hacer en ese predio.

3. Compara precios de terrenos vacíos cercanos.

4. Revisa en Sunarp que la propiedad esté libre de litigios o cargas.

“El mayor error que veo como arquitecto es que el comprador se queda con el titular de ‘a precio de terreno’ sin validar el costo real de demoler o de desarrollar un proyecto”— Colegio de Arquitectos del Perú, Foro Inmobiliario 2023.

Mi posición como agente inmobiliario

En estos casos siempre digo lo mismo: “Comprar a precio de terreno puede ser una oportunidad o una trampa, depende de qué tan preparado o asesorado estés.”

Lo recomiendo solo cuando:

• Hay capital disponible para un proyecto a mediano o largo plazo.

• Si a todas luces identificas que te encuentras en el escenario 3.

• Se ha hecho un estudio técnico, legal y financiero previo.

Lo que sí critico, y mucho, es cuando se usa la frase como estrategia de marketing sin sustento, y el precio que piden termina incluyendo parte del valor de una casa que ya no sirve.

Conclusión

Comprar a “precio de terreno” no es para todos. Puede ser el inicio de una gran inversión si lo haces con información y planificación, pero nunca debe ser una decisión impulsiva. Aquí, más que nunca, vale la pena asesorarse con un agente especializado y un buen tasador.

¿Estás pensando en aprovechar una oferta “A precio de terreno”? Antes de dejarte llevar por el titular, recuerda que en estos casos la información y el acompañamiento profesional son tu mejor defensa. No todas las oportunidades son reales, y una mala decisión puede costarte años de trabajo.

Si tienes dudas o quieres evaluar si esa propiedad realmente vale la pena, puedo ayudarte a analizarla con ojos técnicos y comerciales.

Mejor llama a Vero Bouroncle y descubre cómo una decisión bien asesorada puede marcar la diferencia.

Agente Inmobiliario – PN 14128 - Cel: 983 336 924

Nota importante:

Actualmente cuento con dos propiedades en el escenario 3 (venta rápida a precio de terreno) que, por sus características y ubicación, pueden convertirse en una gran oportunidad de inversión o vivienda para quienes saben detectar este tipo de casos.

Si te interesa conocer los detalles, puedes escribirme y con gusto te doy la información completa.